什麼是「預告登記」？預告登記之效力如何？申辦預告登記應檢附那些文件？

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1、什麼是「預告登記」？

所謂預告登記係指預為保全對於他人土地或建物權利之得喪變更請求權所為之登記，其目的在防止登記名義人對其土地或建物有妨礙保全請求權所為之處分，以保護請求權人之權益。

預告登記之「權利人」，係指前揭所欲保全請求權之權利人，而「義務人」，則為登記名義人。

2、預告登記旨在保全那些請求權

預告登記旨在保全對不動產物權變動之債權請求權，其內容依土地法第79條之1第1項規定，包括：

1. 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；
2. 土地權利內容或次序變更之請求權；
3. 附條件或期限之請求權等。

申言之，預告登記係以保全對不動產物權變動之債權請求權為對象，並非以保全不動產物權本身之得喪變更為對象（臺灣高等法院臺中分院103年度上字第1號判決要旨參照）。

3、預告登記的效力

1. 預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效；
2. 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

4、申辦預告登記，應檢附那些文件

申辦預告登記，應檢附：

1. 登記申請書；
2. 登記清冊；
3. 登記名義人同意書；
4. 登記名義人身份證明文件；
5. 登記名義人印鑑證明書；
6. 請求權人身份證明文件；
7. 土地或建築改良物所有權狀。

（檢附文件以地政人員要求為準）

【相關條文】

土地法第79條之1：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」

土地登記規則第27條第8款：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：八、預告登記或塗銷登記。」

土地登記規則第136條：「土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」

土地登記規則第137條：「申請預告登記，除提出第34條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。前項登記名義人除符合第41條第2款、第4款至第8款及第10款規定之情形者外，應親自到場，並依第40條規定程序辦理。」

土地登記規則第146條：「預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。前項請求權人除符合第41條第2款、第4款至第8款及第10款規定之情形者外，應親自到場，並依第40條規定程序辦理。」

限制登記作業補充規定第1點：「土地經設定抵押權後，第三人為保全土地權利移轉之請求權，得辦理預告登記。」

限制登記作業補充規定第2點：「為保全土地所有權移轉之請求權，已辦理預告登記土地，再申辦他項權利設定登記，應檢附預告登記請求權人之同意書。」

【相關函釋】

預告登記後，不准受理變更預告登記權利人

內政部79年7月14日台內地字第816335號函

一、案經函准法務部79年6月29日法(79)律9189號函復以：「按土地法第79條之1第1項之預告登記請求權，係因請求權人對登記名義人有土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權，而為保全該私法上請求權，得依法對登記機關請求為預告登記之公法（行政法）上請求權。本件預告登記權利人既於民國63年為保全其對登記名義人（即土地所有權人）之土地權利移轉請求權，並經登記名義人同意而為預告登記，則其預告登記請求權業已行使，嗣後似不應受理變更登記權利人之申請，且土地法及土地登記規則均無得申請變更預告登記權利人之規定，似不宜准予變更預告登記權利人。縱有關當事人間之私法上請求權有所變更而有保全之必要，仍屬塗銷原預告登記及再為另一申請預告登記之問題。二、本部同意上開法務部意見。

土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子女，如純獲法律上之利益，不生民法第106條雙方代理之問題

內政部81年9月23日台內地字第8111740號函

案經函准法務部81年9月5日法81律13341號函以：「按民法第77條規定：『限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益或依其年齡及身分，日常生活所必需者，不在此限』。本件土地所有權人將其土地贈與其未成年子女，如其未成年子女已滿七歲，且其贈與係無負擔而為純獲法律上利益者，自得由其未成年子女以自己之名義為受贈之意思表示，毋須得其法定代理人之同意，亦毋須由其法定代理人代為意思表示，故似不發生民法第106條雙方代理之問題。」本部同意上開法務部見解。是以本件土地所有權人張○○先生將所有土地預告登記予其未成年子女，如純獲法律上之利益，自應依上開法務部見解意旨辦理。

預告登記所保全之請求權，於請求權人死亡時，無辦理繼承登記之必要，不必再辦理繼承預告登記

內政部82年6月3日台內地字第8206115號函

一、查……預告登記權利人死亡，就民法觀點而論，繼承人既承繼其地位，此種法律上權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，自與因預告登記所保全之請求權（詳見土地法第79條之1第1項第3款規定）一併為繼承人所承繼」為法務部79年8月2日法律字第11106號函釋在案。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權與預告登記同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，向無辦理繼承登記該請求權，預告登記亦應本此原則，無辦理繼承該請求權登記之必要。二、本部79年8月15日台內地字第827350號函應予停止適用。

公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意

內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724909號函

一、按土地法第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」。衡其立法意旨，乃預告登記在使預為保全土地權利之得喪、變更、請求權之登記，其作用乃在限制土地權利人，對土地之一部或全部之處分權，使在預告登記未塗銷前，保持原有狀態，以免土地權利關係人遭受損失。

二、又基於民法第828條規定公同共有人行使權利，應得全體共有人之同意，旨在保護公同共有人全體之利益，又其對公同共有物並無顯在之應有部分，其權利應及於公同共有物之全部，各公同共有人對公同共有物之特定部分，並不能享有排除其他共有人之權利，須受公同關係所由規定之法律或契約之限制或拘束，非可由公同共有人隨意行使，是公同共有物之其他權利（預告登記）行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之。準此，本案公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意。

非屬農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構之私法人不得為保全耕地所有權移轉之請求權申辦預告登記

內政部95年9月6日內授中辦地字第0950050711號函

案經函准法務部95年8月25日法律決字第0950030759號函復略以：「按土地法第79條之1第1項規定：『聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。』」旨在保全請求權人對登記名義人之土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權，自應以該私法上請求權存在為前提；學者亦認為預告登記的發生，應具備對不動產物權變動請求權的存在，其發生原因如何，在所不問，但必須強調預告登記具從屬性，與被保全的債權請求權同其命運（王澤鑑著『民法物權（一）通則．所有權』，2002年9月，修訂版3刷，第129頁參照）。」，本部同意上開法務部意見，是本案非屬農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構之○○股份有限公司為保全耕地所有權移轉之請求權申辦預告登記，因依農業發展條例第33條規定，該公司既為不得承受耕地之私法人，其預告登記自失其依據，登記機關應不予受理該預告登記。

編者按：以上意見僅供參考，個案訴訟結果應以主管機關認定、檢察官處分或法院判決為準。另本文係依據發表日期有效之法規撰寫而成，日後法規如有修正，恕不更新本文內容。

參考連結：臺南市歸仁地政事務所